不動産査定とは、不動産査定の仕方、仕組みを解説

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不動産査定とは

査定とはマンションを売るときに、その物件がいくら位で売れるのかを不動産屋さんに見てもらうことです。

このときに多くの方が「自分のマンションを見てもらう」と考えています。
しかしそれは50%正解であり、50%は間違いと言えます。

なぜなら査定とは、あなたが不動産屋さんを査定するときでもあるのです。
査定のときは、不動産屋さんと一番お話するときでもあります。
よって、いろんな情報をうまく得ることもできる瞬間です。
またあなたがこれから大切な資産を売却するために最適なガイド役を選ぶ大切な瞬間なのです

不動産査定の流れ

不動産屋さんを数社ピックアップしたら、次にマンションの査定を受けましょう。
査定を受け、不動屋さんの話を聞き、そのうえで実際に売却を依頼する不動産屋さんを選ぶ流れになります。

このとき1社ではなく、複数の不動産屋さんに査定を依頼するのがポイントです、
中には不動産屋さんを探す前にインターネットなどの一括査定を利用する人もいます。


不動産の査定の仕方、仕組み

不動産屋さんが査定をどのように行うのかついて、現在査定は主に2つの方法が使われます。

・取引事例法
・収益還元法

この2つです。

取引事例法

過去に同じマンションや近隣で売れた事例をもとに、売り出し価格を算出する方法です。
主に住宅としてマンションを売る場合に使います。

取引事例は非常に参考になりますが、注意すべき点もあります。
例えば事例が少ない、または事例が古い場合です。
過去に2件の事例があった。
方や1500万円で売れている、一方は1700万円。
この差は大きいです。
もしかしたら余裕のあった売主と切羽つまってすぐに売る必要のあった売主さんだったのでしょう。
そうなるとどの数字が正しいのか参考になりません。

過去の事例が多ければ多いほどその平均値は参考になりますが、1、2件しかない場合は注意しましょう。

あと事例が古い場合も要注意。
いま日本の経済の動きは早いのです。
よって3年も前になると事例が参考にならないこともあります。
また、そもそも事例が無い場合もあります。


収益還元法

売りに出す物件が生み出す収益をもとに価格を算出していきます。
収益用マンションの売り出し価格を決めるときは、主にこの収益還元法と取引事例法をあわせて査定をします。

収益物件を買う人は「利回り」を参考にして物件を探します。
利回りの計算方法は「その物件の年間収入÷その物件の購入価格」となります。

例えば年間80万円の家賃収入があがる物件を1000万円で買った場合は、
「80万円÷1000万円=0.08→8%」
利回り8%の物件を買ったことになります。
よって売る場合の収益からの価格算出は下記のような逆算となります。

・年間の家賃収入 ÷ 利回り = 売り出しの価格

先ほどの年間収入80万円の物件であれば、
「80万円÷売り出しの利回り」
となります。

利回り6・8・10%での売り出し価格を計算すると書きのようになります。

・6%  80万円÷6%=1333万円
・8%  80万円÷8%=1000万円
・10% 80万円÷10%=800万円

あとは不動産屋さんのアドバイスを元に、その物件が売れるであろう利回りで売り出すことになります。

「この地域だと最低2桁の利回りがないと売れません」となると利回り10%以上、先ほどの例でいえば800万円です。
「ここは人気の地区なので利回り6%でも大丈夫でしょう」となれば1333万円ですね。

よって同じ大きさの部屋でも賃料収入が違えば当然売り出し価格にも差がでます。
毎月の賃料を少しでも高くしておけば、それだけ高く売れる、それが収益還元法です。


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